A propriedade de imóveis no Brasil é regulamentada de maneira formal e específica. Assim, só é proprietário de bem imóvel aquele que tem seu nome escrito no Registro Geral de Imóveis – RGI. Infelizmente, em razão dos valores, formalidades ou mesmo por desconhecimento, muitos acabam deixando seus bens irregulares, mantendo a posse, porém, sem a condição de proprietário.
O problema é que o imóvel irregular não pode ser adquirido com financiamento imobiliário, por exigência dos agentes financeiros. Isso leva a perda de valor de mercado, que pode chegar a 50% dependendo do procedimento necessário para a regularização.
Dentre as ações que permitem a regularização da titularidade de um imóvel, sem dúvida a mais conhecida é a usucapião. Quando o imóvel não possui matrícula própria no RGI – Registro Geral de Imóveis competente a regularização deverá se dar por usucapião. O possuidor deverá comprovar que possui posse mansa e pacífica por determinado tempo e animus dominis, que é a vontade de ser dono, o comportamento como se dono fosse.
O animus dominis pode ser comprovado pelo cuidado com o imóvel. O possuidor se comporta como se fosse o dono, ou seja, paga os tributos e cuida do imóvel; cerca o terreno, limpa, constrói, dá manutenção etc. Os vizinhos olham para o possuidor e o veem como “dono”.
Em relação ao tempo de permanência, há variações de acordo com o tipo de usucapião que será realizado.
A Usucapião especial urbana ou rural dependerá de 05 anos de posse mansa e pacífica como também de o imóvel urbano ter até 250 metros quadrados e o possuidor não ter outro. Já a rural também dependerá de posse de 05 anos e ser o único imóvel do possuidor. Esse imóvel tem que ser produtivo para o sustento da família, ser usado para moradia e ter área máxima de 50 hectares.
A Usucapião ordinária dependerá de 10 anos de posse mansa e pacífica desde que o possuidor detenha justo título e boa-fé. O justo título é constituído por um documento que leve o possuidor a acreditar que “comprou” o imóvel, por exemplo, promessa de compra e venda, escritura de compra e venda não registrada etc.
A Usucapião extraordinária exige somente o lapso temporal de 15 anos, com posse mansa, pacífica e ininterrupta. Nesse caso não há necessidade de justo título ou mesmo de boa-fé. No entanto, esse período poderá ser reduzido para 10 anos quando o possuidor estabeleceu ali sua moradia ou realizou investimentos de interesse social e econômico.
Há, ainda, outra modalidade de usucapião que é a Usucapião familiar. Nesse caso o possuidor e o proprietário integraram a mesma família, ou seja, houve um divórcio entre possuidor e proprietário. Nesse caso não poderá ter havido partilha de bens. A partilha impede a usucapião familiar uma vez que o possuidor reconhece o outro como co-proprietário.
Finalmente, há usucapião entre herdeiros poderá ocorrer quando um herdeiro usucapi o quinhão do outro, tenha ou não havido inventário e partilha. Nesse caso, um dos herdeiros, o que perde o bem, reconhece que o outro é o seu único proprietário.
Quando há consenso entre as partes é possível a realização da usucapião extrajudicial, diretamente no RGI, mediante apresentação de Ata Notarial, lavrada em cartório de notas, que comprove o preenchimento de todos os requisitos.
Em todos os casos é essencial consultar e estar assessorado por um advogado especializado na área de imobiliário.
