Advogados. Especialista em Direito
Público e da Saúde. Membra das
Comissões Nacional e Regional sudeste
de Direito à Saúde da ABA – Associação
Brasileira de Advogados.
Membra da Academia
Pindamonhangabense de Letras.
O sonho de aquisição da casa própria permeou o imaginário de muitas gerações e ainda acalenta as noites de muitos trabalhadores. A segurança de “ter um teto”, no entanto, encontra obstáculo no elevado valor de cada imóvel. Independentemente da localização e características, todos apresentam custo elevado, impondo um sacrifício a toda família, não raro por muitos anos.
A solução para a realização do sonho passa, então, pelo financiamento imobiliário. Cabe, no entanto, um esclarecimento sobre os tipos de financiamento existentes. Há alguns anos, a modalidade oferecida pelos agentes financeiros era apenas a hipoteca. Nesse caso, o proprietário do imóvel era a pessoa que adquiria enquanto o banco era um credor, com uma garantia que vinculava o imóvel. Em razão dos elevados índices de inflação, as parcelas cresciam demasiadamente, e ainda havia o famigerado “saldo devedor”. Assim, após pagar por longos anos, o mutuário ainda ficava devendo quase o valor total do imóvel.
Sucessivos processos judiciais acabaram por levar a uma alteração na legislação e na prática bancária dos financiamentos. Assim, hoje a pessoa que contrata um financiamento imobiliário está, na verdade, firmando um contrato de Alienação Fiduciária.
Mas, qual a diferença entre a hipoteca e a alienação fiduciária? A principal diferença está na titularidade da propriedade. Enquanto na hipoteca o comprador se torna o proprietário, na alienação fiduciária o proprietário é o banco, ou agente financeiro. O “comprador” terá a posse do imóvel e poderá utilizá-lo, como se proprietário fosse, e sendo concluída a transferência para o nome do comprador apenas após a quitação do financiamento e “baixa do gravame”.
Em consequência disso, caso o financiamento não seja pago corretamente, mas haja inadimplência, o financiador poderá retomá-lo com muito mais rapidez e facilidade, por ser o proprietário. Não há mais, portanto, aquelas longas ações de retomada por falta de pagamento da hipoteca. No Brasil a propriedade do imóvel é definida por aquele que tem o nome no cartório de registro competente. Assim, o financiador irá exigir, para liberação do valor contratado, o respectivo registro.
Da mesma forma, ao final do financiamento o comprador deverá registrar a quitação da hipoteca ou registrar a baixa da alienação fiduciária, para concretização do registro e consolidação da propriedade.
A legislação brasileira assegura ao comprador a possibilidade de antecipar a quitação das parcelas contratadas. Nesse caso, o agente financeiro deverá recalcular o valor da parcela antecipada, com a redução dos juros já estabelecidos bem como a retirada da “taxa de administração”. Por isso, quanto mais distante a parcela antecipada maior será a redução.
Também é possível, como modalidade de antecipação, a redução do valor da parcela. Nesse caso, o montante antecipado será retirado do total da dívida, que será recalculada para um valor menor mensal. Porém, a “taxa de administração” ainda irá incidir em todas as parcelas. Essa é uma possibilidade indicada para aqueles que reduziram a possibilidade de pagamento mensal.
Finalmente, ao realizar o registro em seu nome, o adquirente de seu primeiro imóvel poderá valer-se da Lei 6.015/73 com a modificações posteriores, para requerer a redução do pagamento das taxas cartorárias. Saliente-se que essa possibilidade é exclusiva para aquisição do primeiro imóvel e por meio de financiamento do Sistema Financeiro de Habitação.
